INTRODUCTION

La restauration ou la transformation d’une maison ancienne n’est pas un exercice facile. C’est pourquoi le recours à l’architecte est vivement conseillé. Il pourra vous assister dans chaque étape du projet.
Cette aide précieuse vous évitera bien des écueils et vous assurera le bon déroulement de votre projet.

Pourquoi avoir recours à un architecte ?

L’architecte vous permettra de personnaliser votre projet, loin des modèles standardisés. Il vous conseillera tout au long du déroulement du projet.

L’architecte vous aidera notamment :

  • Dans la conception de votre projet afin que celui-ci s’adapte au mieux à vos besoins (implantation, organisation intérieure, volumes, matériaux, couleurs…).
  • Dans l’évaluation de l’enveloppe financière de votre projet, coût des travaux, coût d’études (géomètre, étude de sols, bureaux d’études…).
  • Dans la recherche d’un meilleur rapport qualité/prix (recherche d’économie du projet…).
  • Dans vos démarches administratives (dépôt de permis, affichage…).
  • Dans vos contraintes techniques et juridiques (solidité, recours des tiers…).
  • Dans le conseil pour un projet en faveur du développement durable (matériaux, orientation, économies d’énergie…).
  • Dans le déroulement du chantier (depuis l’ouverture du chantier jusqu’à la réception des travaux).
  • Dans le respect des délais.
  • Dans les relations entre vous, le maître d’ouvrage, et les entreprises.

La mission de l’architecte peut être partielle (esquisse, faisabilité, dépôt du permis de construire…) ou complète (jusqu’à la réception des travaux). Lors de la signature avec l’architecte du contrat de maîtrise d’œuvre, il faudra se mettre d’accord sur sa mission, sur le montant des honoraires ainsi que le mode de règlement, sur les délais et sur l’enveloppe financière à respecter. L’architecte devra vous fournir une attestation de son assurance professionnelle. Vous pouvez lui demander de vous présenter ses références.

Quel est le montant des honoraires d’un architecte ?

Le montant des honoraires varie en fonction du montant des travaux, de la complexité et de la durée du projet. Dans le cas d’une mission complète (de l’esquisse à la réception des travaux), les honoraires seront soit calculés en pourcentage sur le montant des travaux (entre 8 à 18 %) ou soit établis de manière forfaitaire. Plus le montant des travaux monte, plus ce pourcentage baisse. Une rémunération à la vacation horaire est réservée aux missions courtes.

Photo : Rénovation et extension d’un ancien pressoir – Ken en So, architectes

Le recours à un architecte pour les particuliers

Le recours à un architecte dépend de l’emprise au sol et de la surface de plancher. Il est obligatoire dès lors que l’emprise* au sol ou la surface de plancher* dépasse 170 m². L’emprise au sol prise en compte pour le calcul de ce seuil est uniquement celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas prises en compte.
www.service-public.fr

Étapes, démarches et conseils pour le bon déroulement de mon projet

Pour éviter quelques surprises et désagréments lors du déroulement de son projet (restauration, transformation, changement d’affectation, extension, surélévation…), il est bon de connaître les étapes à suivre ainsi que les démarches à effectuer.

1 – FAISABILITÉ DU PROJET ET CONSEIL

  • Vérifier la constructibilité de votre terrain. (voir ci-dessous – étude de sols)
  • Estimer son budget pour le projet envisagé. Est-ce que le budget que je veux consacrer à mon projet est suffisant ?
  • Demander conseil. Le CAUE (cf fiche info n°8) peut vous aider ainsi que le service urbanisme de votre commune.
  • Si vous faites le choix de faire appel à un architecte, il vous aidera dans la conception du projet. Il pourra déposer la demande d’autorisation.

2 – LA DEMANDE D’AUTORISATION ADMINISTRATIVE

  • Le dépôt de son autorisation (permis de construire ou déclaration préalable) auprès de l’administration.
  • La déclaration d’ouverture de son chantier (voir ci-dessous).
  • L’affichage de son autorisation. Il est obligatoire (cf fiche infos n°6).

3 – LE CHANTIER ET LA CONSULTATION DES ENTREPRISES

  • Sur la base de plans détaillés, vous devez consulter des entreprises afin d’obtenir des devis. Cette étape demande une étude minutieuse des prestations (oublis, précisions des offres…). Il faudra vérifier les qualifications et les garanties professionnelles des intervenants. Si vous faites appel à un architecte, il pourra vous aider dans la passation des marchés avec les entreprises et sur le type de contrat.
  • Le suivi de son chantier. Il peut être réalisé par vous-même (maître d’ouvrage) ou par un architecte ou maître d’œuvre. Des réunions permettent l’organisation du planning des entreprises (qui intervient, quand, comment et à la suite de qui), de résoudre des problèmes techniques, de valider les avancées du chantier, d’anticiper l’approvisionnement des matériaux. Il est important de veiller à ce que l’ensemble des entreprises et l’architecte soient assurés (copie des attestations et de l’inscription à l’Ordre* pour l’architecte).
  • Les paiements. Ils seront échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.

4 – LA RÉCEPTION

  • La réception de vos travaux se fera en présence des entreprises et de l’architecte (si vous l’avez missionné). Un document signalant les travaux réceptionnés (validés) et ceux restant à terminer (finitions…) (dans un délai défini souvent par un marché) sera notifié.
  • La clôture des comptes se fera après la réception. D’éventuels abattements, pénalités ou retenues (5%) pourront être effectués. De la même façon, d’éventuelles revalorisations pourront être prises en comptes (travaux supplémentaires, évolution d’indice…).
  • La déclaration d’achèvement de vos travaux (formulaire) en mairie (dans les 30 jours après la fin des travaux) devra être signée par vos soins, par l’architecte et l’ensemble des entreprises. Elle sera déposée en mairie. Dans les trois mois suivant votre déclaration d’achèvement, vous recevez un certificat de conformité attestant de la conformité des travaux par rapport à votre permis de construire.


* Conseil de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire – « L’ile rouge » – 17 rue La Noue Bras de Fer – 44200 NANTES – Tél : 02 28 20 04 00

Chantier de réhabilitation d’un hangar à tabac - ©Éric Frémiot, architecte.

L’ouverture de chantier :

La déclaration d’ouverture des travaux est un document qui permet de signaler à l’administration le commencement
de ses travaux.

  • L’installation de palissades autour du chantier,
  • L’arrivée du matériel,
  • Les premiers travaux de terrassement.

Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu’ils présentent une certaine importance.

Pour plus d’information, voir le site
officiel www.service-public.fr

L’ÉTUDE DE SOL :

Avant d’engager tout projet, il est essentiel de réaliser une étude de sol qui vous permettra de garantir la pérennité de votre construction. L’étude de sol, c’est « la carte d’identité de votre terrain ». Elle se fait par sondage du sol en lieu et place des futures fondations. En définissant la nature et le type de fondations, elle permet d’éviter des désordres dans la construction. Elle est indispensable pour la bonne exécution de votre projet.

Les démarches administratives

Une fois que le projet est défini dans ses grandes lignes (programme, plans, budget…), un certain nombre de démarches administratives sont à effectuer. Dans le cadre de projets qui consistent à restaurer ou transformer une maison ancienne, nous n’exposerons ici que les deux démarches les plus courantes que sont la déclaration préalable et le permis de construire. Vous pourrez vous adresser au service urbanisme de votre commune qui pourra vous renseigner sur le type de formulaire à utiliser, les pièces obligatoires à joindre, les délais d’instruction, et vos obligations.

Conseils gratuits :

La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet
de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement
des conseils auprès :

– d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)
(cf fiche infos n°8).

Volumétrie du Projet. - Anne Favry, architecte
Exemple de page d’un formulaire de permis de construire.

LE RECOURS DES TIERS

Un tiers (par exemple un voisin) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme (par exemple un permis de construire) en formant un recours s’il estime que celle-ci lui porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.

La déclaration préalable et le permis de construire

La déclaration préalable et le permis de construire sont des actes administratifs qui donnent les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

LA DÉCLARATION PRÉALABLE

La déclaration préalable est généralement exigée pour la réalisation d’aménagements de faible importance.

Travaux concernés

Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :

  • Travaux qui créent entre 5 m² ou 2 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 170 m².
  • Travaux de ravalement ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment.
  • Travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.

Travaux concernés

Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

  • Ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².
  • Ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation).
  • Ou portent sur un immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Pour compléter cette information, vous pouvez vous rendre sur le site www.service-public.fr. Vous y trouverez notamment l’ensemble des formulaires. Des renseignements utiles sont également consultables sur le site de l’ADIL – http : www.adil44.fr/

LES PIÈCES À FOURNIR À LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

  • Le formulaire de permis de construire complété (identité, localisation, superficie du terrain, descriptif sommaire des travaux, surface créée, destination…).
  • Un plan de situation permettant de situer le terrain dans la commune.
  • Un plan masse du projet.
  • Un plan des différentes façades et toitures.
  • Une notice explicative du projet (précisant la nature du projet).
  • Un plan de coupe.
  • Un document permettant de juger l’insertion du projet dans son contexte.
  • Deux documents photographiques permettant de montrer l’environnement proche et lointain.

Des documents complémentaires peuvent être exigés dans certains cas particuliers.

Le corps de ferme après travaux — Le Gâvre - L’atelier Belenfant-Daubas, architectes.

La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel à conserver puisqu’il indique votre numéro d’enregistrement et le cas échéant, la date d’obtention du permis tacite ou la date à compter de laquelle les travaux pourront être entrepris.

Transformation d’une maison du vignoble nantais.

Autorisations tacites

Si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, votre autorisation est dite tacite. Vous pouvez alors construire librement. Vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

L’OBLIGATION D’AFFICHAGE DE L’AUTORISATION

Le bénéficiaire de l’autorisation doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage prend la forme d’un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique. L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Pour plus d’information, voir le site officiel www.service-public.fr

La réglementation sismique en France

Depuis le 1er mai 2011, les règles de construction parasismique s’appliquent à plus
de 21 000 communes avec l’entrée en vigueur d’un nouveau zonage sismique du territoire français.

La France est en effet divisée en 5 zones de sismicité :

  • 1 zone de sismicité 1 où il n’existe pas de prescription parasismique particulière pour les bâtiments à risque normal (l’aléa sismique étant qualifié de très faible),
  • 4 zones de sismicité 2 à 5, où les règles de construction parasismique sont applicables aux nouveaux bâtiments et aux bâtiments anciens dans des conditions particulières (l’aléa sismique étant qualifié de faible, de modéré, de moyen ou de fort).

La Loire-Atlantique est considérée comme zone faible (2) à modérer (3). Les règles s’appliquent aux bâtiments neufs et aux bâtiments existants en cas de travaux entraînant une modification importante de leur structure. Cette réglementation pourra entraîner une étude sur le type de fondations du projet.

Il est important de veiller à ce que l’ensemble des entreprises et l’architecte soient assurés.

Ancien corps de ferme transformé en gîte. Photo et projet © A’DAO Architecture.
Chantier d’un hangar à tabac. © Éric Frémiot, architecte.

L’assurance dommages-ouvrage

Un chantier n’est pas toujours un long fleuve tranquille. C’est pourquoi l’assurance dommages-ouvrage obligatoire sécurise votre projet des aléas du chantier. De plus, vous, le maître d’ouvrage pouvez engager la responsabilité du constructeur ou de l’entrepreneur en mettant en œuvre certaines garanties.

Le maître d’ouvrage doit souscrire à une assurance dommages-ouvrage auprès d’un assureur dès le commencement du chantier. L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice.

Personnes concernées

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ ouvrage (personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise), sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 75.000 €  d’amende.

Toutefois, si vous êtes un particulier et si vous faites construire un logement pour vous-même ou pour votre famille (conjoint, ascendants, descendants), vous n’aurez pas de sanctions pénales si vous n’êtes pas assurés.

Nature des dommages

Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, effondrement résultant d’un vice de construction).

Cette assurance ne garantit pas les risques de non-achèvement de chantier.

Prise d’effet et durée

L’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu’à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée de 9 ans… (cf le site www.service-public.fr)

LES GARANTIES

Les professionnels (l’architecte, les bureaux d’études et entreprises) sont responsables de leur intervention. Leurs  assurances professionnelles couvrent des garanties. Les garanties légales protégeant en cas de malfaçons le maître d’ouvrage sont effectives dès la réception du chantier. Elles sont au nombre de trois :

La garantie de parfait achèvement : 

Cette garantie couvre la réparation de tous les désordres (hors usure normale) ou défauts de conformité (durée 1 an).

La garantie de bon fonctionnement :

Cette garantie couvre le bon fonctionnement des éléments séparables du gros œuvre (par exemple, les canalisations, la robinetterie, les volets) (durée 2 ans).

La garantie décennale :

La garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, installation de chauffage au sol défectueuse, décollement d’un carrelage de façade dont la chute est dangereuse, installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante). Les désordres à caractéristique esthétique ne sont pas couverts par cette garantie (durée 10 ans).

Pour les 3 types de garanties, le point de départ des délais de garantie court le lendemain du jour de la réception des travaux.