Étapes, démarches et assurances du projet

INTRODUCTION

La restauration ou la transformation d’une maison ancienne n’est pas un exercice facile.
C’est pourquoi le recours à l’architecte est vivement conseillé. Il pourra vous assister dans chaque étape du projet.
Cette aide précieuse vous évitera bien des écueils et vous assurera le bon déroulement de votre projet.

Certains architectes, indépendants ou salariés, sont spécialisés dans les interventions sur les édifices et les quartiers anciens, et ont pour cela suivi une formation complémentaire à l’École de Chaillot. Un annuaire de ces « architectes du patrimoine » est consutable sur le site : www.architectes-du-patrimoine.org

Pourquoi avoir recours à un architecte ?

L’architecte vous permettra de personnaliser votre projet, de l’adapter à la construction et au site. Il vous conseillera au long du déroulement du projet.

L’architecte œuvrera notamment :

  • à la conception de votre projet afin que celui-ci s’adapte au mieux à vos besoins (implantation, organisation intérieure, volumes, matériaux, couleurs…).
  • à l’évaluation de l’enveloppe financière globale, coût des travaux et coût d’études (géomètre, étude de sols, bureaux d’études…).
  • à la recherche d’un meilleur rapport qualité/prix (économie du projet…).
  • aux démarches administratives (dépôt de permis, affichage…).
  • aux aspects techniques et juridiques (solidité, recours des tiers…).
  • à intégrer au projet le développement durable (matériaux, orientation, économies d’énergie…).
  • au déroulement du chantier (depuis son ouverture jusqu’à la réception des travaux).
  • au respect des délais.
  • aux relations entre vous, le maître d’ouvrage, et les entreprises.

La mission de l’architecte peut être partielle (esquisse, faisabilité, dépôt du permis de construire…) ou complète (jusqu’à la réception des travaux). Lors de la signature avec l’architecte du contrat de maîtrise d’œuvre, il faudra se mettre d’accord sur sa mission, sur le montant des honoraires et le mode de règlement, sur les délais et sur l’enveloppe financière à respecter. L’architecte devra vous fournir une attestation de son assurance professionnelle. Vous pouvez lui demander de vous présenter ses références.

Quel est le montant des honoraires d‘un architecte ?

Le montant des honoraires varie en fonction du montant des travaux, de la complexité et de la durée du projet. Dans le cas d’une mission complète (de l’esquisse à la réception des travaux), les honoraires seront soit calculés en pourcentage sur le montant des travaux (entre 8 à 18 %), soit établis de manière forfaitaire. Plus le montant des travaux monte, plus ce pourcentage baisse. Une rémunération à la vacation horaire est réservée aux missions courtes.

Pour les particuliers et concernant une habitation, l’obligation du recours à un architecte dépend de l’emprise au sol du projet global (existant et extension éventuelle) et de la surface de plancher. Il est nécessaire dès lors que l’emprise* au sol ou la surface de plancher* dépasse 170 m². L’emprise au sol  correspond à la projection verticale du volume, débords et surplombs inclus, mais excluant les surfaces de stationnement. La surface de planchers est la somme des surfaces closes et couvertes, de plus de 1,80m de hauteur, calculée à partir du nu intérieur des façades. Règles de calcul détaillées sur le site internet www.service-public.fr

Étapes, démarches et conseils pour le bon déroulement de mon projet de restauration, de transformation, de changement d’affectation, d’extension, de surélévation…)

1 – FAISABILITÉ DU PROJET ET CONSEIL

  • Vérifier la constructibilité physique de votre terrain. (voir ci-dessous – étude de sols)
  • Estimer son budget pour le projet envisagé.
  • Demander conseil. Le CAUE (cf fiche info n°8) peut vous aider ainsi que le service urbanisme de votre commune ou de votre intercommunalité.
  • Si vous faites le choix de faire appel à un architecte, il vous aidera dans la conception du projet. Il pourra déposer la demande d’autorisation.

2 – LA DEMANDE D’AUTORISATION ADMINISTRATIVE

  • Le dépôt de son autorisation (permis de construire ou déclaration préalable) auprès de l’administration.
  • La déclaration d’ouverture de son chantier (voir ci-dessous).
  • L’affichage de son autorisation. Il est obligatoire (cf fiche infos n°6).

3 – LE CHANTIER ET LA CONSULTATION DES ENTREPRISES

  • Sur la base de plans détaillés et d’un descriptif des travaux, vous devez consulter des entreprises pour obtenir des devis. Cette étape demande une étude minutieuse des prestations. Il faudra vérifier les qualifications et les garanties professionnelles des intervenants. Si vous faites appel à un architecte, il pourra vous aider dans la passation des marchés avec les entreprises.
  • Le suivi de chantier. Il peut être réalisé par vous-même (maître d’ouvrage) ou par un architecte ou un maître d’œuvre. Des réunions permettent d’organiser le planning des entreprises, de résoudre des problèmes techniques, de valider les avancées du chantier, d’anticiper l’approvisionnement des matériaux. Il est important de veiller à ce que l’ensemble des entreprises et l’architecte soient assurés (copie des attestations et de l’inscription à l’Ordre* pour l’architecte).
  • Les paiements. Ils seront échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.

4 – LA RÉCEPTION

  • La réception de vos travaux se fera en présence des entreprises et de l’architecte (si vous l’avez missionné). Un document signalant les travaux réceptionnés (validés) et ceux restant à terminer (finitions…) (dans un délai défini souvent par un marché) sera notifié.
  • La clôture des comptes se fera après la réception. D’éventuels abattements, pénalités ou retenues (5%) pourront être effectués. De la même façon, d’éventuelles revalorisations pourront être prises en compte (travaux supplémentaires, évolution d’indices…).
  • La déclaration d’achèvement de vos travaux (formulaire), dans les 30 jours après la fin des travaux, devra être signée par vos soins, par l’architecte et l’ensemble des entreprises. Elle sera déposée en mairie. Dans les trois mois suivant votre déclaration d’achèvement, vous recevrez un certificat de conformité attestant de la conformité des travaux par rapport à votre permis de construire.

* Conseil de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire – « L’île Rouge » – 17 rue La Noue Bras de Fer – 44200 NANTES – Tél : 02 28 20 04 00

L’ouverture de chantier :

La déclaration d’ouverture des travaux est un document qui permet de signaler à l’administration le commencement de ses travaux.

Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu’ils présentent une certaine importance.

Pour plus d’information, voir le site officiel www.service-public.fr

L’ÉTUDE DE SOL :

Avant d’engager tout projet, il est essentiel de réaliser une étude de sol qui vous permettra de garantir la pérennité de votre construction.
L’étude de sol,  c’est « la carte d‘identité de votre terrain ». Elle se fait par sondage du sol en lieu et place des futures fondations. En définissant la nature et le type de fondations, elle permet d’éviter des désordres dans la construction. Elle est indispensable pour la bonne exécution de votre projet.

Conseils gratuits :

Toute personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de Loire-Atlantique . Renseigements en mairie ou auprès du CAUE (cf fiche info n°8).

Les démarches administratives

Dès que le projet est défini dans ses grandes lignes (programme, plans, budget…), des démarches administratives sont à effectuer. Dans le cadre de projets qui consistent à restaurer ou transformer une maison ancienne, les deux démarches les plus courantes sont la déclaration préalable et le permis de construire. Le Service urbanisme de votre commune ou de votre intercommunalité pourra vous renseigner sur le type de formulaires à utiliser, les pièces obligatoires à joindre, les délais d’instruction, et vos obligations.

LE RECOURS DES TIERS

Un tiers (par exemple un voisin) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme, par exemple un permis de construire, en formant un recours s’il estime que celle-ci lui porte préjudice ou est contraire aux règles d’urbanisme.

La déclaration préalable et le permis de construire

LA DÉCLARATION PRÉALABLE

La déclaration préalable est généralement exigée pour la réalisation d’aménagements de faible importance.

Travaux concernés

  • Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :
  • Travaux qui créent entre 5 m² ou 2 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d’occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 170 m².
  • Travaux de ravalement ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment.
  • Changement de destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.

Travaux concernés

Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

  • Ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².
  • Ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation).
  • Ou portent sur un immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Pour compléter cette information, qui est susceptible d’évoluer en fonction d’ajustements législatifs, on peut se rendre sur le site www.service-public.fr. Les formulaires nécessaires y sont notamment disponibles. Des renseignements utiles sont également consultables sur le site de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) : www.adil44.fr

La mairie vous délivre un récépissé, document essentiel à conserver puisqu’il indique votre numéro d’enregistrement et, le cas échéant, la date d’obtention du permis tacite ou la date à compter de laquelle les travaux pourront être entrepris.

LES PIÈCES À FOURNIR À LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

  • Le formulaire de permis de construire complété (identité, localisation, superficie du terrain, descriptif sommaire des travaux, surface créée, destination, …).
  • Un plan de situation permettant de situer le terrain dans la commune.
    Un plan masse du projet.
  • Un plan des différentes façades et toitures.
  • Une notice explicative du projet (précisant la nature du projet).
  • Un plan de coupe.
  • Un document permettant de juger l’insertion du projet dans son contexte.
    Deux documents photographiques permettant de montrer l’environnement proche et lointain.

Des documents complémentaires peuvent être exigés dans certains cas particuliers.
Pour tous renseignements, formulaires démarches et délais, et informations sur d’éventuelles évolutions réglementaires : www.service-public.fr

L’OBLIGATION D’AFFICHAGE DE L’AUTORISATION

Le bénéficiaire de l’autorisation doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage prend la forme d’un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique.

L’inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Pour plus d’information, voir le site officiel www.service-public.fr

Autorisations tacites

Si la commune ou communauté de communes ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, votre autorisation est dite tacite. Vous pouvez alors construire librement. Vous pouvez demander alors un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

La réglementation sismique en France

Depuis le 1er mai 2011, les règles de construction parasismique s’appliquent à plus de 21 000 communes avec l’entrée en vigueur d’un nouveau zonage sismique du territoire français.

La France est en effet divisée en 5 zones de sismicité :

  • 1 zone de sismicité 1 où il n’existe pas de prescription parasismique particulière pour les bâtiments à risque normal (l’aléa sismique étant qualifié de très faible),
  • 4 zones de sismicité 2 à 5, où les règles de construction parasismique sont applicables aux nouveaux bâtiments et aux bâtiments anciens dans des conditions particulières (l’aléa sismique étant qualifié de faible, de modéré, de moyen ou de fort).

La Loire-Atlantique est considérée comme zone faible (2) à modérée (3). Les règles s’appliquent aux bâtiments neufs et aux bâtiments existants en cas de travaux entraînant une modification importante de leur structure. Cette réglementation pourra entraîner une étude sur le type de fondations du projet.

Il est important de vérifier que l’ensemble des entreprises et l’architecte sont assurés.

L’assurance dommages-ouvrage

Un chantier n’est pas toujours sans risques. L’assurance dommages-ouvrage obligatoire sécurise votre projet des aléas du chantier. De plus, le maître d’ouvrage peut engager la responsabilité du constructeur ou de l’entrepreneur en mettant en œuvre certaines garanties.

Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage auprès d’un assureur dès le commencement du chantier. L’assurance dommages-ouvrage garantit le remboursement et la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice.

Personnes concernées

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ ouvrage (personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise), sous peine de se voir exposer à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 75.000 €  d’amende.
Toutefois, si vous êtes un particulier et si vous faites construire un logement pour vous-même ou pour votre famille (conjoint, ascendants, descendants), vous n’aurez pas de sanctions pénales si vous n’êtes pas assuré.

Nature des dommages

Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, effondrement résultant d’un vice de construction).
Cette assurance ne garantit pas les risques de non achèvement de chantier.

Prise d’effet et durée

L’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux. Elle ne joue donc qu’à compter de la deuxième année. Elle expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée de 9 ans…  (renseignements www.service-public.fr).

Les garanties

LES GARANTIES

Les professionnels (l’architecte, les bureaux d’études et entreprises) sont responsables de leur intervention. Leurs  assurances professionnelles couvrent des garanties. Les garanties légales protégeant en cas de malfaçons le maître d’ouvrage sont effectives dès la réception du chantier. Elles sont au nombre de trois :

La garantie de parfait achèvement :  Cette garantie couvre la réparation de tous les désordres (hors usure normale) ou défauts de conformité (durée 1 an).

La garantie de bon fonctionnement : Cette garantie couvre le bon fonctionnement des éléments séparables du gros-œuvre (par exemple, les canalisations, la robinetterie, les volets) (durée 2 ans).

La garantie décennale : La garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (par exemple, installation de chauffage au sol défectueuse, décollement d’un carrelage de façade dont la chute est dangereuse, installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante). Les désordres à caractéristique esthétique ne sont pas couverts par cette garantie (durée 10 ans).

Pour les 3 types de garantie, le point de départ des délais de garantie court le lendemain du jour de la réception des travaux.

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